Modernisierungsumlage Krugpfuhlsiedlung

In den Modernisierungsankündigungen für die Krugpfuhlsiedlung in Britz veranschlagt die Wohnungsbaugesellschaft degewo eine Modernisierungsumlage von 9 Prozent der Modernisierungkosten. Als landeseigene Gesellschaft ist sie jedoch verpflichtet, nicht mehr als 6 Prozent zu auf die Miete umzulegen. Wir fragen nach.

1. Trifft es zu, dass Modernisierungsankündigungen (mit Datum 12.2016) der im Besitz der landeseigenen Degewo befindlichen Krugpfuhlsiedlung/Britz eine Berechnung der veranschlagten Umlage von 9% für die Schlussrechnung ankündigen sowie eine Mietobergrenze bei Mieterhöhungen von max. 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete anführen?

Zu den Fragestellungen liegen keine eigenen Erkenntnisse vor. Es gibt keine bezirkliche Zuständigkeit, durch die der Bezirk außerhalb von Milieuschutzgebieten Meldungen der Wohnungsbaugesellschaften über Modernisierungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf die Mieten bekommen könnte.

Die degewo hat auf Nachfrage mitgeteilt, dass Modernisierungsankündigungen aus Dezember 2016 auf die Regelungen des Berliner Wohnraumversorgungsgesetztes - WoVG Bln und damit auf eine 9%ige Umlage bei Schlussabrechnung verweisen. Die neuen Regelungen für Modernisierungsankündigungen und Schlussabrechnungen, welche u. a. auf eine 6% Umlage abstellen, wurden erst am 05.04.2017 mit der Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" vereinbart. Auf Grund der Regelung in 4.3 der Kooperationsvereinbarung wird durch die degewo versichert, dass eine 6%ige Umlage auch bei allen Modernisierungsvorhaben, welche ab dem 01.11.2016 angekündigt wurden, Anwendung findet.

2. Trifft es ferner zu, dass laut Kooperationsvereinbarung des Senats mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins der Modernisierungszuschlag abweichend von § 559 BGB auf 6% nettokalt festgesetzt (bei Stichtag Mod-Ankündigung ab 1.11.2016) und die Nettokaltmiete auf max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wurde (Kapitel 4.3)?

Die in Rede stehende Kooperationsvereinbarung ist im Internet veröffentlicht (http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/de/kooperationsvereinbarung.shtml) einzusehen. Die in der Fragestellung gemachten Angaben stimmen mit dem Text der Vereinbarung überein.

3. Wie viele der ca. 405 von der Modernisierung betroffenen Haushalte werden erfahrungsgemäß wieder in ihre vormaligen Wohnungen zurückziehen und wären damit von der Fehlberechnung betroffen?

Die degewo bestätigt hierzu auf Nachfrage zunächst, dass insgesamt 405 Wohneinheiten und 7 Gewerbeeinheiten betroffen sind. Die Baumaßnahmen werden, wie weiter mitgeteilt wird, bis Mitte/Ende 2019 andauern. Jede Wohnung wird durch die degewo im Vorfeld (4-6 Wochen vor Baubeginn) zusammen mit der Bauleitung begangen. In diesen Begehungen wird der Umsetz-Bedarf ermittelt (Personenanzahl, Haustiere, Kinder, Inventar) und geklärt, ob die Mieter*innen in einer von der degewo bereitgestellten Umsetzwohnung unterkommen möchten oder sich selbst versorgen (Verwandte, Freunde). Die Modernisierung umfasst die Erneuerung der gesamten Elektrik und Umstellung des Heizsystems. Die Wohnungen werden daher komplett leergezogen und nicht benötigtes Inventar eingelagert. Die Umsetzwohnungen liegen größtenteils ebenfalls in Britz, so dass sich für die Mieter*innen bezüglich der Wegstrecken nur geringe Veränderungen ergeben.

Nach Einschätzung der degewo möchten ca. 75 % der Mieter*innen in ihre vormalige Wohnung zurück. Es gibt erfahrungsgemäß aber auch Fälle, bei denen die Mieter*innen die Gelegenheit nutzen, um sich zu verändern (größere oder kleinere Wohnung). Die degewo ist da gesprächsbereit und bietet auch aktiv den Umzug in eine fertige modernisierte Wohnung an, bevor die Arbeiten in der eigentlichen Wohnung beginnen. Dieses Angebot wird allerdings nicht allzu stark in Anspruch genommen.

4. Wie wird die Miete zuzüglich Mieterhöhung durch Modernisierungszuschlag für Neumieter berechnet?

Dies entzieht sich der Kenntnis des Bezirksamtes.

5. Wie gedenkt der Bezirk die Mieterschaft der Krugpfuhlsiedlung bei der Durchsetzung ihrer Rechte zu unterstützen?

Die Mieter*innen können sich an die neue unabhängige und kostenlose Mieter*innenberatung wenden, die allen Neuköllner*innen offen steht. Im Auftrag des Bezirksamtes wird diese einmal wöchentlich durch die Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH im Manna Familienzentrum (Lipschitzallee 72, montags von 10.00 – 13.00 Uhr) bzw. in der Bürgerhilfe (Lipschitzallee 70 - im Ärztehaus - donnerstags von 15.00 – 18.00 Uhr) angeboten. Im 14-tägigen Wechsel wird die Mieter*innenberatung im Familienforum High-Deck (Hänselstraße 6) oder im Nachbarschaftstreff Sonnenblick (Dieselstraße 3) jeweils mittwochs von 15.00 – 17.00 Uhr angeboten. In geraden Kalenderwochen findet die Beratung im Nachbarschaftstreff Sonnenblick und in ungeraden Kalenderwochen im Familienforum High-Deck statt.

Hier werden als Erstberatung konkrete Hilfestellungen gegeben, die rechtlichen Rahmenbedingungen einzuschätzen – insbesondere auch dafür, ob eine anwaltliche Vertretung ratsam ist. Die Beratung soll die Mieter*innen auf Augenhöhe mit den Vermieter*innen bringen. In besonderen Fällen besteht die Möglichkeit Mieterversammlungen einzuberufen, passgenaue Informationsschreiben zu formulieren oder auch aufsuchende Beratungen anzubieten. Da es sich um ein landeseigenes Wohnungsunternehmen handelt, besteht für die Mieter*innen zudem die Möglichkeit, sich an die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zu wenden.