Nachverdichtung Manitiusstraße 10-13, Pannierstraße 37

Kleine Anfrage

1. Wie viele Wohnungen werden durch a) die Dachaufstockung und b) die Neubauten/Hofhäuser entstehen?

Im Bestand sind bisher 117 Wohnungen vorhanden. Durch die Dachaufstockung werden 29 Wohnungen und durch die Neubauten weitere 28 Wohnungen entstehen.

2. Wie hoch ist dabei der Anteil an Eigentumswohnungen?

Die Art des Wohnraums ist nicht Bestandteil des bauordnungsrechtlichen Prüfprogramms und der Genehmigungen. Da diese Informationen nicht in den Antragsunterlagen enthalten sind und der Bauherr sich auch ansonsten nicht dazu geäußert hat, kann hierzu keine Angabe gemacht werden.

3. Wie viele der geplanten Mietwohnungen sind mietpreis- und belegungsgebunden?

Das Vorhaben wurde vor Inkrafttreten des "Neuköllner Modells für kiezverträglichen Wohnungsbau" verhandelt. Das Modell ist daher nicht zur Anwendung gekommen. Der im Rahmen des Bauvorhabens neu geschaffene Wohnraum somit unterliegt keiner Mietpreis- und Belegungsbindung. Dennoch wurde mit dem Bauherrn - sozusagen im Vorgriff auf das Neuköllner Modell - über eine sozialverträgliche Einbindung des Vorhabens verhandelt und im Ergebnis ein städtebaulicher Vertrag geschlossen. Der Vorhabenträger darf demnach für alle Wohneinheiten im Bestandsobjekt, in denen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Mieter*innen mit einen im Land Berlin gültigen Wohnberechtigungsschein (WBS) wohnen, keine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder aus anderen Gründen geltend machen (in Anlehnung an den Zeitraum in § 11a Abs. 1 des Wohnraumgesetz Berlin bis 12 Jahre nach Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ der jeweiligen Wohneinheit). In diesem Zeitraum darf lediglich eine Mietanpassung der Nettokaltmiete ohne kalte und warme Betriebskosten als Inflationsausgleich von höchstens 2 % p.a. zur Gewährleistung der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung im Objekt erfolgen. Diese Regelung betrifft 27 Wohneinheiten. Die Hälfte dieser Wohneinheiten, also 14 Wohnungen, dürfen bei Auszug der aktuellen Mieter*innen nur an Mieter*innen nachvermietet werden, die ihre Wohnberechtigung gegen Übergabe eines nach § 27 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) ausgestellten und zum Zeitpunkt der Übergabe im Land Berlin gültigen WBS nachweisen. Von der Verpflichtung zur Vorlage eines WBS wird abgesehen, soweit Wohnraum an Klienten anerkannt gemeinnütziger, sozialpädagogischer oder therapeutischer Einrichtungen zu deren Nutzung vermietet wird und das bezirkliche Wohnungsamt dem zustimmt. Soweit aufgrund förderrechtlicher Bestimmungen eine Freistellung nach § 30 WoFG erforderlich ist, tritt diese an die Stelle der Zustimmung des bezirklichen Wohnungsamtes. Die übrigen 13 Wohneinheiten dürfen bei Auszug der aktuellen Mieter*innen frei vermietet werden. Der Vorhabenträger darf die Vermietung aller 27 Wohnungen nicht von der Vermietung von zu Wohnzwecken ungeeigneten Räumen (z. B. Kellerräume, Garagen) abhängig machen. Das Projekt und die beabsichtigten Regelungen des städtebaulichen Vertrages wurden (mit dem damaligen Entwurfsstand) am 12.09.2019 im Ausschuss für Stadtentwicklung unter TOP 13 vorgestellt.

4. Wie viele Bäume wurden für die Bauarbeiten gefällt und in welcher Form findet ein Ausgleich statt?

Es wurden 10 Bäume gefällt (8 Hänge-Birken, 1 Spitzahorn, 1 Gleditschie). Gemäß dem Bescheid des Umwelt- und Naturschutzamtes (der in die Baugenehmigung eingeflossen ist) waren die Fällungen wie folgt auszugleichen:

• Ersatzpflanzung eines Feldahorns, Hochstamm, Stammumfang 18-20 cm, zu pflanzen bis spätestens Ende November 2023
• Ausgleichsabgabe: 12.540 Euro, zahlbar 14 Tage nach Rechtskraft des Bescheides

5. Welche Einwendung zum Bauvorhaben wurden von Seiten der Anwohnenden vorgetragen und welche Maßnahmen hat das Bezirksamt daraufhin getroffen?

Von Anwohner*innen aus den Bestandsgebäuden auf dem Grundstück ist dem Bezirksamt eine Einwendung / Beschwerde bekannt. Demnach gab es dort die Sorge, dass bei der Nachverdichtung Mindestabstände nicht eingehalten werden. Diese Sorge konnte durch die Antwort meines Büros ausgeräumt werden. Die Planung der Neubebauung Manitiusstraße 11 - 14, Pannierstraße 38 wurde gegenüber dem Ursprungsentwurf vom Vorhabenträger auf Insistieren des Bezirks komplett überarbeitet. Anstelle eines mitten auf dem Grundstück platzierten Riegels wurde die Bebauung an die südlich benachbarten Brandwände verschoben, so dass der Ausblick der südlichen Nachbarn in die Tiefe des Baublockes explizit nicht durch die Neubebauung verstellt wird. Damit musste der Vorhabenträger in Kauf nehmen, dass die neue Hofbebauung weitgehend nur von Norden aus belichtetet wird. Die die Nachbarschaft schützende Einhaltung von Abstandsflächen wurde während dieser Überarbeitungen regelmäßig überprüft und wann immer notwendig, durch Hinweis des Bezirks eingefordert und schließlich eingehalten. Es wurden ferner Anordnung und Größe von Balkonen zu Gunsten einer Erhöhung der sozialen Abstände verändert bzw. reduziert. Gemäß der eingereichten Planung wurden nicht alle Bäume gefällt, Neupflanzung und Ausgleichsabgabe sind festgesetzt (siehe zu Frage 4). Die Aussicht in einen offenen Hof mit Bäumen ist in angepasster Form weiterhin möglich. Ein Anspruch auf Erhalten einer „grünen Aussicht“ auf dem Nachbargrundstück besteht nicht. Belichtung der Erdgeschosszonen ist bereits im Bestand durch die Bäume eingeschränkt. Eine ausreichende Belüftung und Besonnung der Bestandswohnungen wird erhalten. Der Hof bleibt offen und wird nicht abgeriegelt. Abstandsflächen werden eingehalten. Eine Verschlechterung der Lichtverhältnisse ist durch den geplanten Dachgeschossausbau nicht zu erwarten. Der Brandschutz ist gewährleistet. Die Planung sieht zudem einen Spielplatz im Innenhof vor.

6. Welche Maßnahmen hat das Bezirksamt für die Sozialverträglichkeit des Bauvorhabens hinsichtlich der Aspekte a) Bebauungsdichte, b) Bevölkerungsdichte, c) Miethöhe und d) Milieuschutz getroffen?

zu a): Siehe Antworten zu Frage 5.

zu b): Siehe Antworten zu Frage 5.

Zu c): Siehe Antwort zu Frage 3

Zu d): Die Vorschriften des sozialen Erhaltungsrechts (Milieuschutz) betreffen nur Bestandwohnungen und sind auf Neubauten nicht anwendbar. Eingriffe in die Bestandswohnungen waren mit dem Vorhaben nicht verbunden.